무너지는 세계경제, 진짜공부를 미리하자. 2편 [23]
- 번호 830707 09.12.12 15:00
- 조회 5870
(사장님(마누라)이 통상 오후 5시면 출근하시는 관계로,
어제 한참 재미난 글을 쓰다 중단되었습니다.
뭐 죄송합니다. 내 꼬라지가 이렇습니다. 누굴 원망할 순 없고...
그럼 계속하겠습니다.)
건설사는 그러한 입보케파를 확장시키기 위해 매출신장을 지속해야 한다.
아니, 매출신장을 위하여 입보케파를 확장시켜야 한다.
아, 뭐가 먼저인지. 닭과 달걀의 논리가 되버렸군.
여하튼,
그럼 혹 여러분 중에 이렇게 묻는 분이 있을 것이다.
“아니 그럼 건설사에서 금융권에 보증도 서고 아파트도 짓고 한다 말입니까?
그럼 어느 건설사에서 그런 이중고를 감내하며 할라 하겠습니까? “
흠. 표면적으로 보면 건설사는 천사로 보일 수도 있겠다. 언듯.
하지만 살짝 고개를 갸우뚱하여 살펴보자.
원가 100원의 공을 비용 1000원을 들여 10개 제작하였다.
그래서 시장에 200원식 팔았다.
이건 아주 고급회계다. 최소 비용을 건질 수량의 판매 개수는?
그렇다. 6개다. 1개의 마진은 밥값 및 이동비 그쟈.
60%만 팔면 밑지진 않는다.
(6 X 200 = 1200, 1200 - 1000- 100(밥값 <--너무 유치한 도식인가?)
아파트를 지어 보겠다고 어느 업자가 건설사로 찾아왔다.
땅도 그런대로 쓸만하다. 그 곳 몇몇 기존 단독주택 입주자도
보상비로 평당 900만원 주면 팔겠다는 “동의서”도 몽땅 받아왔다.
“제이은행에서 근대건설에서 입보하고 시공하면 돈 주겠답니다”
- 그런다. 업자의 그 동안 고생이 참 많았다. 시커먼 얼굴에서 드러난다.
프로젝트가 생겼다. 근대건설에서 심사 끝에 참여하기로 했다.
그 업자에게 “참여의향서”를 줬다.
프로젝트가 생겼고 프로젝트 자금은 은행권에서 댄다.
이를 프로젝트 파이낸싱 즉 PF이다.
(아, 오랜만에 이 단어를 쓰니..가슴이 두든거리는군...)
근대건설은 바보가 아니다. 일단 입보하고 건설하면 당연 건설비 단가는
높아진다. 평당 100만원 정도 높다. 이건 당연하고
두 번째 , 사실 아파트 공사 위에서 계산한 식과 얼추 떨어진다.
즉 6~70% 정도 분양만 되면, 최소 큰 손해는 보지 않는다는 뜻이다.
계약상에 ‘시행사(업자)’는 그러한 이익분기점 이상이 되어야 자기 몫을
가져간다는 조항도 있다.
그럼 40% 분양에 그쳤다 치자.
200원 X 4 = 800원 , 나머지 6개
장부가격 1200원 실 비용이 매몰된 건 600원
(실 매몰 비용은 2~300원)
시공사는 시행사를 치고 그 아파트 사업권을 몰수 유치한다.
건축이익과 기존 판매분 회수를 감안 매몰비용은,
일단 대손충당금 계정으로 회계처리해 버린다.
나머지는 그리 급할 건 없다.
예전에는 하늘아 세월아 천천히 제 값 받고 팔았는데,
하기야 요즘은 불경기라 땡처리를 한다.
30% 디시! 그래도 손해는 없다.
기존 제 값 지불한 입주자는 이미 소문을 듣고 난리다.
플랭카드를 붙이고 벽서가 난무한다.
“근대건설 자폭하라!” “서민의 피를 빠는 근대건설 박살내자”
근대건설 측 “맘대로해라!”
그렇다. 근대건설은 기존 시행사가 잘못에서 비롯된 것임으로
법적 하자는 없다. 기업 윤리적 문제다.
그렇다. 세 번 째는 이러한 법적 방패로 시행사를 활용할 수 있으니,
“보증까지 서주고 공사한다”
한 아고라 형제가 이렇게 물었다.
“아, 잭런던님아 님 애기를 토대로 하면 반값아파트 가능한 거 아닌가?”
그럼 난 이렇게 대답한다.
“불가능합니다”
“왜여?. 이러면 말이 틀리잔소?”
“반값 지어 어케 하잔 말입니까?”
“아니, 무슨 말씀이오. 반값 아파트면 서민들 얼마나 좋소!!!
그걸 말쌈이라고 하시오!“
“그럼 기존 시행-시공 구조로 지어진, 이미 가격이 형성된 모든
적체된 아파트들의 주인들은 어쩌란 말이니까.
그 동안의 표준시세는 경매, 공매 였는데, 더 강력한 반값을
진짜로 대규모로 뜨억 내 놓으면, 그것이 표준 가격이 되면
그리하여 그동안 적체된 아파트의 시세가 한꺼번에 빵!
내리가면, 그래서 금융권의 담보가치가 또 빵! 내려가면
당신이 책임질 거요? 나라가 망해도 상관 없소? “
(홍 의원, 난 당신의 침묵을 이해하오 ㅋㅋㅋㅋ)
어 , 논제가 너무 옆으로 샌다.
헌데 말이다. 기왕 진짜공부한다면... 이걸 꼬발라 마라...
에라 모르겠다. 아고라의 형제여 내가 이미 아고라에 꼬셔켰는데 뭐
못할게 뭐 있겠나. 하나만 공부 더하고 가자.
언급했듯이, 시행사는 단지 매니저로서 버블이익을 가져가는 구조체인데,
건설업체는 악어새로서 존재인정하고 이 구조를 이어간다고 말했다.
(아래는 설정입니다. 행여 검찰관계자 여러분 저 착합니다.)
어느날,
한 시행업자가 찾아왔다.
“잭 런던님, 소문을 들었습니다. 지금 분양이 40%인데,
시공사가 유치권 발동하겠답니다. 돌겠습니다.
저 모든 재산 몽땅 박았습니다, 저 사업 안되면 죽습니다.
우리 가족 전부 길거리에 내 앉아야 됩니다. 저 자살할까요? “
“흠... 진짜 자살할 용기는 있소? ”
“ㅜㅡ, ”
난 준비해온 A4지를 꺼낸다.
“자 내말 잘 들어시오, 이제부터 당신은 욕심을 버리고
재산 플러스에 한 오십 개만 더 챙겨간다고 생각하시오, 알갔소.
나머진 모두 분배요. 아 그리고 학교에 한 3년 갔다 온다는 각오는 하시오
자신 없음은 말구...“
며칠 후 연락이 온다.
“하겠습니다”
간단하다. 가라분양자들 만들어 내는 것이다.
나머지 60%의 가라 분양자를 만든 다음, 이익 분은 분배한다.
총대는 시행업자와 은행대출주도자인데 각각 평생 먹고 살만큼
받고 학교로 가는 것이다. 단 골초면 더 좋다.
“ 당신 그렇게 담배피면 폐암걸려..금연하교간다치고 갔다오슈.
내가 개입된 거 불면 알지?. 나 어둠의 자식이야. 노예사냥꾼..“
아 지울까, 말까...쩝
자 이제 약속대로 진짜 본론으로 들어가자
그렇다면,
4대강은 과연 국내 유수의 건설업체에 어떠한 영향을 미치는가.
이 대통령은 왜 4대강을 고집하는가.
들어~~갑니다.
건설업체의 입보케파를 확장시키는데 너무나 큰 걸림돌이
지금 현 겪고 있는 미분양 대량 발생 사태이다.
아무리 회계적으로 퉁치고 하고 말고 간에 재정 건정성에
적신호가 켜진 것이다.
입보케파가 점점 수축되어간다.
금융권은 매구새끼들이다. 진짜 위험도가 높으면 아무리
1군이라도 슬슬 몸을 사리는 것이다.
이 때 건설업체의 사활은 일단 현금흐름이 흐르는 진성공사이다.
즉, 해외수주나 대형관급공사인 것이다.
이는 정기적으로 이윤은 박하나 분명한 흐름이 있기 때문에
‘미래에 발생할 이익’을 담보로 보증상한선은 올라간다.
그러니, 당연히 현 대통령은 건설분야에 특화된 지식이 있으므로
보증상한선이 올려주면서, 그 보증 상한선이 올라감으로서
파생되는 신용확장력을 높이 평가하는 것이다.
그리고,
건설업체는 지속적으로 개발할 수 있는 어떤 토지가 존재하여야
미래가 있다. 더 이상 개발할 때가 없으면 재개발이다.
재개발은 이윤은 다소 떨어지나 어쩔 수 없는 선택인 것이다.
그마나 재개발도 없으면... 땡.
사실 지금
건설은 이미 우리나라에서 지는 별인 것이다.
뭔가 잇슈가 터지지 않으면..
지도자의 두 어깨엔 이 나라 건설사업의 존폐가 달려 있는 것이다.
새벽종이 울렸네 새 아침이 밝았네.
먼동이 터오는 아침에 지도자는 아침노을을 응시한다.
뭔가 돌파구는 없는가.......
초대형 다리 놓을 곳은? 아니 그래도 부착되는 토지가 없어..
남해안 주요 섬을 몽땅 개발해? 누가 섬에 들어가 살겠어...
그렇다! 우리나라 4대강을 개발하는 것이다.
기업들에게는 막대한 현금흐름을,
그리고 강을 바라보는 배산임수의 천혜의 주거입지.
아~, 개발 신천지가 발견된 것이다.
향후 국내 건설업체 20년은 생존할 수 있는 신천지.
더 늦기 전에 그것도 속도전으로,
빨리 개발되어야만 개발지의 확보와 더불어 건설업체의 생존보장
더군다나
다음 대선의 표까지..
난 천재야. 천재.
상감마마 성은이 망극하옵니다..흑흑,
그들은 삽시간 울음바다가 되었을 것이다....
송시열의 탄생.
아, 정녕 버블은 계속 쌓여만 가겠군..
그곳에 반값아파트 지어면 바로 부동산의 핵폭탄이니
상상조차 금지되어야하며..
앞으로 건설업체는 확장된 입보케파로 마구 개발할 것이고..
은행의 PF도 다시 눈덩이로 불어 날 것이고,
다른 나라들은 춥더라도 견뎌야 한다는 시점에
되레 버블을 쌓고 있으니..
잭 런던이 분노하는 것은 바로 이것.
(여러분, 다음 편은 비단 한국 뿐만 아니라 미국, 중국, 일본의
버블이 어떻게 터질지 논리적으로 규명하져,,
중요합니다.. 분명한 실체가 있습니다...)
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