잭 런던-세일러의 상업모기지 보론 [31]

 

 

 

 

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세일러의 상업모기지 보론 [31]

잭 런던 gigi****

• 번호 859490 | 10.01.20 10:52
• 조회 9299

야~ 오늘 글은 굿입니다.

 

세일러님 말씀에 동의합니다.

미국애들의 상업용 부동산은,

너무나 낮은 이자를 기초한,

금융리스의 내재이자율이 아직 받쳐주기 때문에 견뎌나가는 것입니다.

 

무슨 말이냐,

1000억을 대출 받아

30층 건물을 지어 모두 사무실 임대방식으로 판매하였다고 칩시다.

총 거둬드리는 월세가,

일년, 130억 이라고 가정하겠습니다.

이 중 고정비 80억을 빼면,

50억이 남습니다.

이 회사의 투자수익율은 5%입니다.

자금의 조달 이자율은 3%입니다.

2%가 당연히 수익이 발생하겠지요.

언듯보면 수익발생구조입니다.

하지만,

빈 사무실이 점점 생겨난다면,

상황은 달라집니다. 점점 수익율은 마이너스로 전환하고

더군다나,,

원금을 상환할 수 있는 건물의 잔존가치도 또 하락합니다.

즉,

파산을 맞지요.

 

그리고

이는 부동산만이 있는 거이 아닙니다.

예컨대,

통신회사가 이동통신 사업으로

월10000원을 받는 통신서비스를 100만명 확보하고 있다 칩시다.

 

이회사는 이 통신비를 수익으로 월 100억을 거둬더리고

이 중 순수 이익은 약 10억이라 칩시다.

연 100억입니다.(수정. 10억 곱하기 12는 120억 이지 이런 염병할 난 산수가 안돼)

이를 기초로 파생하면,

연 120억의 돈이 이자 3%로 환산되는 유동화작업이 시행됩니다.

즉,

120억을 이자 삼아 목돈 대출이 이뤄진다는 것입니다.

그리고 이 시스템을 기초로 , 각종 보험들이 파생합니다.

 

미국애들은 이상하게 이런 파생을 특히 잘합니다.

그러니

만약 이자율이 상승하여,

가치기준이 올라가면,

심각할 것입니다.

 

 

 

이 글은 수구꼴통 라이트의 글이지만 아 글이 깔끔하면서 좋습니다.

참조하시구요, 개인적으로 끈을 서로 잡고 있습니다.

추천이나 반대라도 부탁합니다!!

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