(이글은 제 자신의 공부겸 올려봅니다. 누구를 가르치거나 할려는것이 아니라 그냥 미국 상황을 알려드려함입니다. 오타가 많더라도 너그럽게 이해해주시기 바랍니다. 꾸우벅)
안녕하세요. 멀리 미국사는 교포입니다. 이번에 FRB 와 달러/원 스왑이 체결되어 한국경제가 안정을 찾아가는것 같아서 기쁩니다. 하지만 다른 한편으로는 걱정이 되기도 합니다.
이번 세계적 경계 파동은 미국에서 발생된 서브프라임사태의 파동효과가 중요한 요소중의 하나이겠지만, 결정적인 원인은 인간들의 "욕심"이 부른 세계적 경제/부동산 버블이 아니였나 생각합니다.
미국정부의 7천억불 비상기금, FRB 파격적인 금리인하, 한국/브라질/멕시코 등과의 환스왑등의 해결책들이 쏟아져나오고있고 경제가 어느정도 회복되는듯이 보이지만 이번 경제비상사태의 근본적인 원인인 "버블경제" 에 대해서는 사실 어떠한 해결책도 나오지않은 상태라고 생각합니다. 어떻게 보면 폐암환자가 기침이 심하니 기침약으로 어느정도 기침만 멈추게 해놓은 상태가 아닐까 생각해봅니다.
전문지식도없고 세계적 경제에 대하여 논하기에는 내공이 부족하여 미국경제에 대해서만 말해볼까합니다. 제 생각에는 내년초쯤에는 인위적인 힘으로는 막을수없는 경제공항이 올것으로 생각됩니다. 그이유들은 다음과 같습니다.
1) 주택차압의 급증
위의 도표는 캘리포니아 주택소유주들의 NOD (주택대출금을 일정기간이상 못냈을경우 대출회사에서 대출자에게 보내는 통보) 와 주택차압 (FORECLOSURE) 실태를 보여줍니다. NOD 는 사실상 99.9% 주택차압으로 이어집니다. 보시다시피 주택차압이 하늘을 찌르고있습니다. 대출금 늦게내는 사람들은 줄어드는것으로 보이나 실제로는 늘고있습니다. 새로운 법안 통과로 주택차압등에 소유되는 시간이 거의 배로 늘었습니다. 그러므로 실상 NOD 와 FORECLOSURE 두개 모두 증가추세로 봐야합니다. 주택차압이 들어가면 실상 주택소유주는 개인파산 (CHAPTER 7 BANKRUPTCY) 를 합니다. 그러므로 그는 10년동안 신용불량자가 됩니다.
2) 주택 매매의 하락
이렇게 주택차압이 기하학적으로 늘어나는 반면 주택매매는 줄어들고 있습니다. 몇몇방송사에서 작년대비하여 65% 주택매매가 늘었다고하는데 이는 의도된 오보입니다. 미국은 주택차압이 완료되어 주택이 다시 은행/대출사로 넘어가면 매매로 기록이됩니다. 그러기에 사실상 9월달에 주택매매가 65% 늘었다는것은 호재로 작용할수없습니다.
3) 주택가의 하락
올해 미국 전체 주택가격은 작년대비 평균 30-35% 하락하였습니다. 그리고 그 추세는 멈출지 모르고 있습니다. (아래 도표 참고)
4) 무시무시한 PAY OPTION ARM
미국은 보통 주택가의 20%를 지불하고 나머지 80% 는 30년 고정이자로 대출을 합니다. 이번 부동산 버블전에는 80% 이상이 모두 위와같은 방법으로 대출을 받았습니다. 그러나 부동산 버블이 말도안되는 대출상품들을 시장에 선보이는데 그중에 하나가 바로 PAY OPTION ARM 입니다.
PAY OPTION ARM 은 대출자가 대출금의 이자만 내던지, 최저금액만 내던지, 원금+이자를 내던지 마음대로 할수있는 대출상품입니다. 2005-2007년도 사이에 주택을 구매한 이들중 상당수가 이 PAY OPTION ARM 으로 주택을 구입한후 80% 이상이 최소금액만 납부하고 있습니다. 문제는 이 PAY OPTION ARM 이 올해말부터 내년초까지 RESET 을 한다는 겁니다. RESET 이 되면 이제 정상적인 대출금을 내야하는데 그게 지금내는 대출금의 2-4배까지 됩니다. 아마도 그렇게되면 80-90% 이상이 돈을낼 능력이 없을것이라 예상하고 있습니다.
위에 도표를 보시면 OPTION ARM 이 언제 RESET 되는지 나옵니다. 캘리포니아에서 OPTION ARM 으로 주택을 구매한 사람들의 총 대출액이 3천억불이라고 합니다. 이제 내년부터 RESET 되기시작하는 OPTION ARM 건들이 경매품등으로 시장에 쏟아질것입니다. 그럼 어떻게 될까요? 지금 일년사이 30-35% 하락한 주택가에서 추가적으로 15-20% 정도는 거품이 더 빠질것으로 보입니다.
5) 주택가의 끝없는 하락
위는 CASE SCHILLER INDEX 라고 그래도 미국에서 꽤 인정받고있는 부동산 INDEX 중 하나입니다. 그들이 예측하는 남가주 LOS ANGELES 지역 (캘리포냐 최고 도시) 주택가입니다. 그들이 예측하기를 앞으로 2년사이 주택가가 25%정도 하락한다고 합니다. 이들의 예상폭이 너무 작다고 30-40% 하락할꺼라고 예상하는 이들도 많습니다.
6) 실업율 상승 (UNEMPLOYMENT RATE INCREASE)
매일 뉴스에 나옵니다만 미국실업율이 계속 상승되고있으며, 대기업을 비롯 중소기업들까지도 감원계획을 발표및 실행하고 있습니다.
결론
한마디로 비관적입니다. 서브프라임 부동산 부실대출 사태로 터져버린 이번 경제파동이 내년 OPTION ARM 으로 이어지며 미국 부동산 시장은 무너져버릴것으로 예상됩니다. 그 여파는 주식/소비자심리/생산절감으로 이어지며 결국에는 경제공항으로 이어질수밖에는 없다고 생각합니다. 결국 현찰을 들고있는 사람들은 몇년안에 주택/주식등을 최저가격으로 구입할수있는 기회가 오지않을까 생각됩니다.
안녕하세요. 멀리 미국사는 교포입니다. 이번에 FRB 와 달러/원 스왑이 체결되어 한국경제가 안정을 찾아가는것 같아서 기쁩니다. 하지만 다른 한편으로는 걱정이 되기도 합니다.
이번 세계적 경계 파동은 미국에서 발생된 서브프라임사태의 파동효과가 중요한 요소중의 하나이겠지만, 결정적인 원인은 인간들의 "욕심"이 부른 세계적 경제/부동산 버블이 아니였나 생각합니다.
미국정부의 7천억불 비상기금, FRB 파격적인 금리인하, 한국/브라질/멕시코 등과의 환스왑등의 해결책들이 쏟아져나오고있고 경제가 어느정도 회복되는듯이 보이지만 이번 경제비상사태의 근본적인 원인인 "버블경제" 에 대해서는 사실 어떠한 해결책도 나오지않은 상태라고 생각합니다. 어떻게 보면 폐암환자가 기침이 심하니 기침약으로 어느정도 기침만 멈추게 해놓은 상태가 아닐까 생각해봅니다.
전문지식도없고 세계적 경제에 대하여 논하기에는 내공이 부족하여 미국경제에 대해서만 말해볼까합니다. 제 생각에는 내년초쯤에는 인위적인 힘으로는 막을수없는 경제공항이 올것으로 생각됩니다. 그이유들은 다음과 같습니다.
1) 주택차압의 급증
위의 도표는 캘리포니아 주택소유주들의 NOD (주택대출금을 일정기간이상 못냈을경우 대출회사에서 대출자에게 보내는 통보) 와 주택차압 (FORECLOSURE) 실태를 보여줍니다. NOD 는 사실상 99.9% 주택차압으로 이어집니다. 보시다시피 주택차압이 하늘을 찌르고있습니다. 대출금 늦게내는 사람들은 줄어드는것으로 보이나 실제로는 늘고있습니다. 새로운 법안 통과로 주택차압등에 소유되는 시간이 거의 배로 늘었습니다. 그러므로 실상 NOD 와 FORECLOSURE 두개 모두 증가추세로 봐야합니다. 주택차압이 들어가면 실상 주택소유주는 개인파산 (CHAPTER 7 BANKRUPTCY) 를 합니다. 그러므로 그는 10년동안 신용불량자가 됩니다.
2) 주택 매매의 하락
이렇게 주택차압이 기하학적으로 늘어나는 반면 주택매매는 줄어들고 있습니다. 몇몇방송사에서 작년대비하여 65% 주택매매가 늘었다고하는데 이는 의도된 오보입니다. 미국은 주택차압이 완료되어 주택이 다시 은행/대출사로 넘어가면 매매로 기록이됩니다. 그러기에 사실상 9월달에 주택매매가 65% 늘었다는것은 호재로 작용할수없습니다.
3) 주택가의 하락
올해 미국 전체 주택가격은 작년대비 평균 30-35% 하락하였습니다. 그리고 그 추세는 멈출지 모르고 있습니다. (아래 도표 참고)
4) 무시무시한 PAY OPTION ARM
미국은 보통 주택가의 20%를 지불하고 나머지 80% 는 30년 고정이자로 대출을 합니다. 이번 부동산 버블전에는 80% 이상이 모두 위와같은 방법으로 대출을 받았습니다. 그러나 부동산 버블이 말도안되는 대출상품들을 시장에 선보이는데 그중에 하나가 바로 PAY OPTION ARM 입니다.
PAY OPTION ARM 은 대출자가 대출금의 이자만 내던지, 최저금액만 내던지, 원금+이자를 내던지 마음대로 할수있는 대출상품입니다. 2005-2007년도 사이에 주택을 구매한 이들중 상당수가 이 PAY OPTION ARM 으로 주택을 구입한후 80% 이상이 최소금액만 납부하고 있습니다. 문제는 이 PAY OPTION ARM 이 올해말부터 내년초까지 RESET 을 한다는 겁니다. RESET 이 되면 이제 정상적인 대출금을 내야하는데 그게 지금내는 대출금의 2-4배까지 됩니다. 아마도 그렇게되면 80-90% 이상이 돈을낼 능력이 없을것이라 예상하고 있습니다.
위에 도표를 보시면 OPTION ARM 이 언제 RESET 되는지 나옵니다. 캘리포니아에서 OPTION ARM 으로 주택을 구매한 사람들의 총 대출액이 3천억불이라고 합니다. 이제 내년부터 RESET 되기시작하는 OPTION ARM 건들이 경매품등으로 시장에 쏟아질것입니다. 그럼 어떻게 될까요? 지금 일년사이 30-35% 하락한 주택가에서 추가적으로 15-20% 정도는 거품이 더 빠질것으로 보입니다.
5) 주택가의 끝없는 하락
위는 CASE SCHILLER INDEX 라고 그래도 미국에서 꽤 인정받고있는 부동산 INDEX 중 하나입니다. 그들이 예측하는 남가주 LOS ANGELES 지역 (캘리포냐 최고 도시) 주택가입니다. 그들이 예측하기를 앞으로 2년사이 주택가가 25%정도 하락한다고 합니다. 이들의 예상폭이 너무 작다고 30-40% 하락할꺼라고 예상하는 이들도 많습니다.
6) 실업율 상승 (UNEMPLOYMENT RATE INCREASE)
매일 뉴스에 나옵니다만 미국실업율이 계속 상승되고있으며, 대기업을 비롯 중소기업들까지도 감원계획을 발표및 실행하고 있습니다.
결론
한마디로 비관적입니다. 서브프라임 부동산 부실대출 사태로 터져버린 이번 경제파동이 내년 OPTION ARM 으로 이어지며 미국 부동산 시장은 무너져버릴것으로 예상됩니다. 그 여파는 주식/소비자심리/생산절감으로 이어지며 결국에는 경제공항으로 이어질수밖에는 없다고 생각합니다. 결국 현찰을 들고있는 사람들은 몇년안에 주택/주식등을 최저가격으로 구입할수있는 기회가 오지않을까 생각됩니다.
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