쏠몽-전세값 상승의 이유는 간단합니다

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전세값 상승의 이유는 간단합니다 [2]

쏠몽 scap****

• 번호 765906 | 09.09.05 15:23 IP 123.142.***.227
• 조회 426

금리가 꽝이기 때문입니다. 절대적으로 주택의 수급에 대한것보다 금리적인 측면이 큽니다

물론 일부지역은 주택의 수급에 의해서 오르는 지역도 있겠지만

전체적으로 보면 금리에서 이유를 찾아야합니다

 

실제로 우리 아버지께서 전세줄것을 월세로 바꾸셨습니다

전세 1억을 주느니 보증금 5000만원에 50만원을 주는게 낫다는것입니다

둘의 보증금 차이는 5천만원인데 5천만원 은행에 예금하면 일반예금 금리 요즘 1년에 0.1% 인곳이 많고요

그나마 CMA나 MMF 해야 2.5프로정도 받을수 있습니다

월세 50만원이면 1년에 600만원정도 됩니다. 5000만원을 더 투자해서 년 600만원이면 12프로 이자입니다

 

그래서 사람들은 이제 전세로 받느니 월세가 낫다고 보고 있기에

차라리 전세를 1억 5천으로 들어오거나 아니면 보증금 5000만원에 50만원 내고 월세로 들어와라...

이런식이 되버린것이죠.

전세의 공급은 줄어들게 되는것입니다

 

이는 경기부양에 따른 유동성 즉 돈이 증가해서 나타나는 현상이지

이 신호가 부동산 상승의 전조라고 보시면 곤란합니다

 

저의 지난 1-2년간 부동산 예측의 적중에 있어서

늘 이런 얘기를 했었습니다

노무현정부가 집값을 못잡고 있을때

집값을 잡으려면 정책으로 승부하지 말고

투기세력을 잡아들이면 된다 라고 표현햇습니다

즉 엄청난 부동산 투기세력중 일부를 잡아 족쳐서 아주 엄중한 처벌을 하게 되면 부동산 가격은 잡힐것이다.

부동산 상승을 수급이나 가치로 생각하지 않고 투기세력때문이라고 본 저의 처방이었습니다

어떤 사람들이 저에게 그런증거를 대라... 니가 봤냐.. 투기세력이 있는걸...라고 묻는다면

송도사건을 예로 들고 싶습니다. 송도 분양때 정말 난리도 아니었죠... 분양권 받으려고 몇십대인지 몇백대인지는 기억안나지만 엄청난 투자수요가 몰렸습니다. 정부가 그것을 보고 떳다방 단속하고 여러 단속한다는 뉴스가 뜨자 결국 그 송도 분양은 분양가 정도 혹은 그보다 약간 낮은수준뿐이 그후 가격에 제한을 받게 됩니다. 규제가 없었다면 송도는 다른곳과 마찬가지로 떳다방이등 등등등의 투기세력으로 분명 몇달지나면 두배로 오르는 일들이 생기게 됬을것이죠.. 이는 결코 가치적인 측면이 아닌 투기적인 측면입니다

하지만 노무현 정부는 모든것을 정책으로 풀려했습니다. 그것이 잘못이라면 잘못이었죠...

모든 학생이 컨닝을 하려고 온갖 술수를 다 부리는데 감독관은 잡힌학생들 벌 줄생각은 않고 있었으니 말입니다.

하지만 결국 벌을 주지 않고도 투기세력을 방해할 정책이 하나 떴었죠. 1가구 2주택 제한...

한사람이 수백채 가지고 하는게 바로 투기인데... 그런걸 이용해서 지들끼리 사고 팔고 하는게 투기세력이 하는일인데... 그것을 제한했을때 제가 "더이상 서울아파트 상승은 없다"라고 단언했었습니다.

그후로 서울아파트는 상승제한후 좀 버티다가 작년에 하락을 하게 되었죠

 

현재의 모습도 제 눈에는 투기세력이 꿈틀하는게 보입니다. 하지만 예전과는 다른 투기세력의 양상입니다.

 

몇주전 저는 이런 뉴스를 보았습니다. 정부에서 송파지구 재건축 급등을 보고 투자나 투기거래자들 계좌추적인던가요... 암튼 그런 검은돈 규제를 한다라는 뉴스를 보고...

"오홋... 바로 이 방법이었는데" 바로 이런 방법을 노무현정부가 썼다면 초창기때 잡을수 있었을건데...

이 MB정부는 수많은 전대통령들과 전청와대 사람들 계좌추적과 비리추적의 달인이시니 부동산 상승을 막을수 있는 방법을 바로 MB정부가 가졌구나 라는 생각이 들었습니다.

이런 능력을 칭찬해야하다니 참 슬픕니다만서도...

 

하지만 마음 한편으로는 결국 이런 규제도 한계가 있지 않겠는가...

왜냐면 많은 정치인들과 그 측근들이 강남등 많은 부동산 투자를 해놓은 상태에서

정말로 강남이나 송파를 이잡듯 뒤질수 있을까요?

 

즉 계좌추적과 비리추적의 능력은 탁월하지만 그 추적의 한계가 보여질수 있다...

 

그러면 부동산상승으로 간다는 뜻인가??

 

저는 이렇게 생각합니다. 정부가 부동산 상승을 규제하건 안하건간에

서울아파트등 일부 부동산 버블은 유동성 효과가 끝나면 반드시 문제가 될수 있습니다

설사 많이 떨어지지 않는다해도 예전처럼 그렇게 오를수는 없습니다.

굳이 지금 투자해야할 아무 이유가 없는것이란뜻입니다

 

그 이유 역시 투기세력론인데요...

제가 주식의 급등주 연구가이기때문에 투기세력이 1차로 나간뒤의 모습에 대해서 잘 알고 있습니다

현재는 과거처럼 투기세력의 만땅으로 들어있는 시기가 아니라

투기세력중 똑똑한 세력들은 2-3년전에 해외로 눈을 돌렸으며

일부 투기세력은 작년 폭락때 또 떠났고요. 1가구 2주택 제한때 떠났구요

물론 현재 남아있는 투기세력은 있찌만 그에 못지 않게 많은 서민들이 무리하게 주택담보대출로 서울 아파트를 구입한 사람들이 바글대는 상황에서

이런 금리인하로 인한 유동성효과는..

물론 저평가된 부동산에는 해당될수 있는 이야기지만

서울이나 일부지역 아파트에는 해당될수 없는 얘기라는것입니다

 

며칠전 가평 춘천쪽에 땅을 좀 알아봤습니다. 한적한 곳에 땅사서 집을 지으려해도...1억은 족히 필요하더군요. 아무리 조립식으로 대충지으려해도... 춘천고속도로 뚫리고 나서 많이 올랐더군요.

정말 제대로 지으려면 2-3억은 있어야할거 같은데

 

제가 20대 중반까지 강남의 아파트에 살았드랬습니다.

대치동아파트에 살았었는데

저는 아버지께서 하신 말씀이 기억납니다. 우리가 마지막 팔때 3억 5천정도에 팔았었고

그후 몇년후 IMF가 나면서 가격이 2억 이하까지도 떨어졌었다. 아마도 사셨던 분들은 기억하실겁니다

그 기간이 일정기간 단기간이지만 1998년 지금으로부터 불과 10년전... 재작년까지만 해도 10억을 훨씬 넘어갔던 그 아파트는  10년전 3억의 아파트였습니다

 

우리가 지금은 지방을 봐도 아파트 1-2억이면 싸다는 생각을 하는데

이것은 우리가 지난 10년간 서울 아파트 10억이라는 폭등후의 후유증입니다

물론 이제는 물가가 많이 올라서 예전처럼 다시 3억으로 간다라고 할수는 없지만

적정수준으로 간다고 봤을때 서울 아파트도 5-7억정도가 적정수준입니다.

 

어쨌던 한없이 금리를 낮추고 돈을 풀어제낄수 만은 없기에

다시 금리가 인상되면 전세값도 떨어지고 또 주택가격도 떨어질것입니다

 

주택 역시도 지난번 글에서와 같이 새우깡같은 제품의 가격이라기보다

현재는 예술품의 가격처럼 수급에 의해서 결정이 되는 시기인거 같습니다

하지만 언젠가 사람들이 부동산에 돈을 쓰는게 미친짓이라 여기게 되면

정말 낡은 아파트의 가치는 우리가 현재 생각하는것보다 무척이나 초라한 가치인것을 깨닫게 될수도 있습니다

2년전 양평에서 25평짜리 번듯한 빌라가 조금 시내에서 많이 떨어졌따는 이유로 6000만원에서 7000만원에 매매되는것을 보았습니다

 

짓는데 그보다 더 많은 돈이 든다면 6000-7000만원에 매매될리는 없겠죠

 

앞으로 서울아파트의 상승률은 결코 물가상승률을 넘지 못할것이니

서울아파트가 꼭 100프로 폭락한다고 저는 얘기하지는 않겠찌만

단 서울아파트가 과거 10년처럼 폭등하는일은 100프로 없다라고 단언하겠습니다

 

아파트가 크게 상승할 일이 없다면 굳이 지금과 같은 유동성 홍수시기에

금리가 한없이 낮아져서 오는 일시적인 효과에 내 소중한 자산을 맡기지 않을것이며

투기세력이 올려놓은 곳에 마지막 잿밥이 되지 않겠습니다

 

투기세력이 나가고 일부 투기세력에 의한 반등시에

급등주 챠트는 반등후 꼴아박게 되는데

그 반등후 꼴아박을때가 더 처참한 경우가 많습니다

실제로 급등주 원리상 그렇습니다

 

부동산이 급등주원리처럼 그렇게 꼭 되지는 않겠지만

앞으로 크게 오를일이 없는 그런 거품에 있는 고점권에서

5프로 10프로 이익을 바라고 들어가는 오류를 범하지 않겠습니다

 

이는 제가 너무 많이 보아온 일들입니다

수많은 개미들이 어느 회사의 OO 개발 뉴스에 고점권에 들어가서

10-20프로를 먹는 경우가 있는데

아무리 말려도 10-20프로 먹고나면 얘기를 듣지 않습니다

위험하다더니 왜 올랐느냐 하면서... 아예 무시하고 쌍욕을 많이 먹었었습니다

 

하지만 결국 시간이 지나면 그 종목은 제자리로 가게 됩니다

 

서울아파트의 가장 양호한 해법은 장기 하향입니다

7-10년정도 기간을 두고 -10프로 이내의 하락으로 막으면서

그기간까지 하락을 막게 되면 물가상승률을 감안하면 적당수준이 되니까요

폭락을 하게 되면 문제가 오게 됩니다.

 

여기서 더 상승을 하게 되면 결국 나중에 더 큰 폭락을 부르게 되므로 더 힘들어집니다

정부의 정책은 장기 하향인것입니다.

 

감히 앞으로 10년간 저평가된 토지나 저평가된 지역외에

서울아파트나 주택으로 돈버는 시기는 끝났음을 알려드립니다

 

전세값 상승이니 뭐니 각종 뉴스에 현혹되지 마시고

진정한 가치를 찾으시길 당부드립니다

 

부동산 불패신화는 망국병입니다.

누구나 일하지 않고 부자가 될수 있다면

저도 좋겠습니다

하지만 그런것은 존재하지 않습니다

누군가 지난 10년 일하지 않고 돈을 벌었다면

언제가 될지 모르나 누군가는 빚에 빚을 지고 일하고 갚아도 가난하게 되어야

그래야 1+1 =2 라는 단순한 공식이 성립될것입니다

 

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