미니버블과 부동산

 

 

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미니버블과 부동산 [45] 양원석 masil**** 번호 780241 | 09.09.25 12:23 IP 222.108.***.117 조회 7162 1. 미니버블과 잘못된 투자   정부가 금리를 낮추고 유동성을 공급하는 것은 당장에는 좋은 성과를 내는 것 같지만 언제나 함정이 있습니다.   그것은 시장참여자가 잘못된 판단을 내리게 한다는 점입니다.     금리가 5%일 때에는 최소 5% 이상의 수익을 낼 수 있는 분야에만 투자가 이루어집니다.   하지만 금리를 인위적으로 2%로 낮추면 판단이 달라집니다.   이전에는 2~5% 정도의 수익을 내는 사업에는 투자가 이루어지지 않았지만, 금리가 2%로 내려가면서 이제는 수익이 가능해 지기 때문입니다.     이런 점에서 시장에 저항하여 금리를 인위적으로 낮추는 상황이 너무 오래 지속되면   사람들은 저금리 상황에 익숙해지면서 잘못된 판단을 내릴 가능성이 높아집니다.   그리고 그러한 잘못된 투자가 많아질수록 위험은 더욱 증가하게 되어 있습니다.      지금 우리가 겪고 있는  디플레이션의 기조는 이러한 흐름에서 출발하였습니다.   하지만 사람들은 지금의 디플레이션이 잠깐 지나가는 것으로 생각하는지 다시 잘못된 투자에 나서고 있습니다.     사실 이들의 잘못이 아니지요, 잘못된 판단을 내리게끔 환경을 인위적으로 조정한 정부의 탓이 크겠지요.   시장에 저항하는 정부의 유동성 공급으로 인해 잘못된 투자를 하는 사람들은 피해자에 가까운 것입니다.        2. 미니버블과 기대 혹은 공포 그리고 부동산   미니 버블이 일어나면서 지금 부동산이 들썩거리고   사람들은 지금 올라타지 않으면 안된다고 이야기하며 다니는 것 같습니다.   그만큼 기대가 높아진 것 같습니다. 앞으로 좋아질 것이다, IMF 때 처럼 반등할 것이다 등등 말입니다.   그래서 무리해서 올라타는 것 같습니다.     하지만 상황이 정말 그러할까요?     앞에서 말씀드렸지만, 정부의 잘못된 정책은 잘못된 판단을 이끌어내고,   이는 잘못된 투자를 하게끔 합니다.     하지만 정말 괴로운 것은 앞으로 발생할 가능성에 대하여 잘 알고 있는 사람들은 오히려 자신이 미처 처분하지 못한 것을 떠넘기는 기회로 삼고,   정보를 잘 알지 못하는 서민층은 지금 아니면 안된다는 공포에 휩싸이면서 잘못된 투자를 하게 된다는 점입니다.     결국 정보를 취합하여 가능성에 따라 행동하는 사람은 위험자산을 서민에게 떠 넘기는 기회로 삼고, 서민은 이를 떠안는 꼴이 된다는 점입니다.   이는 누가보더라도  불공정한 일입니다.  누가 보더라도  불합리한 것입니다.   그런데 제가 보기에는  지금 상황이 이러한 것으로 보입니다.    전형적인 Sucker's Rally...... 일 가능성이 높습니다.     만약 제가 보는 시각이 맞다면.. 얼마나 많은 가정이 곤란을 겪게 될까요. 얼마나 많은 가정이 경제적 부담으로 스러져 갈까요.     그렇다면 제가 왜   전형적인 Sucker's Rally...... 로 판단하고 있을까요?            3. 기대감으로 인한 물가 상승   정부의 유동성 공급 정책은   지난 글에서 잠깐 설명드렸듯이 얼마 가지 못한다고 저는 봅니다.   미국의 디플레이션의 기조가 다시 빨라지면 한국도 여기에 빨려들어갈 수 밖에 없기 때문입니다.   그런데 미국의 소비가 늘지 않고 있습니다. 경기 회복세를 선언했다 하더라도 미국의 실업률이 높아지고, 소득과 소비가 늘지 않는데, 그럼 무엇이 회복일까요?   (그 나라도 국민의 삶보다는 숫자나 대기업, 투자은행의 수익 여부가 더 중요한가 봅니다.T.T)     게다가 기대감으로 물가 상승이 나타나면 정부의 유동성 공급 정책은 주춤할 수 밖에 없습니다.   사람들이 앞으로 물가가 오를 것이라 생각하기 시작하고 이에 따라 정부가 잘하는 것을 따라서 사람들도 선제적(? ^^)으로 대응하면 곤란해질 수 밖에 없습니다.     즉 경제가 살아나기 전에 물가가 오르게 됩니다.     이렇게 물가가 오르면 사람들의 소비 여력은 그만큼 줄어드는 셈입니다.   자신의 소득으로 예전에는 7개 상품을 살 수 있었지만,  물가가 오르면 결국 6개 밖에 사지 못합니다.   그러면 그만큼 상품의 수요는 줄어들게 되어 있습니다.     이는 내수 위축으로 연결되는데, 이는 기업의 경기 전망을 어둡게 하여 기업의 투자를 위축시키는 경향을 나타냅니다.     원래는 실물 경제가 좋아진 것에 따라  소득이 늘어나야 합니다.     그리고 여기에 맞추어 물가 상승이 일어날 때  이는 경제가 감당할 수 있는 수준이 되는 것이고, 이것이 선순환이 되어 투자가 가능해 집니다.     하지만 소득도 늘어나지 않고 실물 경제도 나아지지 않는데, 물가만 기대심리로 올라버리면   이는 오히려 소비를 줄이고, 내수를 위축시키며, 기업의 투자 또한 이루어지지 못하게 만드는 요인이 될 수 밖에 없습니다.     결국 정부의 고민은 커질 수 밖에 없습니다.  상반기에 정부 재정 지출을 늘렸고,  이제는 기업의 투자가 따라오기를 바라고 있는데,    기업의 투자는 잘 안 움직입니다. 왜냐하면 기업의 투자란 자산 가격 올랐다고  이루어지는 것이 아니기 때문입니다.    기업의 상품을 사줄 사람이 있어야  만드는 것이니까요.        4. 기대감에 따른 물가 상승은 금리 인상 고민으로.....   그런데 여기에 더 무서운 것이 금리입니다.    한국은 기준금리 2%를 7개월 이상 유지하고 있습니다.  이렇게 오랫동안 초저금리를 유지하고 있음에도 불구하고 실물 경제는 나아지지 않고 일부 자산만 들썩거리면서 사람들의 물가 상승 기대감만 잔뜩 올려놓은 상태입니다.   이는 기대감에 따른 물가 상승 편승으로 연결될 가능성이 매우 높고,   앞에서 설명드렸던 일들이 생깁니다.    이렇게 사람들의 기대 심리로만  물가 상승이 가파르게 진행되면 될수록 한국은행은 금리 인상을 고민할 수 밖에 없습니다.    실물 경제는 따라가지 못하는데, 소득은 늘지 않는데, 물가만 오르면 당연히 중앙은행은 금리 인상 카드를 뽑아야 합니다.   (만약 뽑지 않는다면 이는 중앙은행의 기본 책무를 방기하는 것입니다.)   결국 상황에 따라 다르기는 하겠지만, 기대 인플레이션이 심화되면 결국 금리는 올릴 수 밖게 없습니다.       그렇다면 지금 초저금리에서 무리하게 대출받아 투자한 사람은 어떻게 될까요? 2~5%의 수익성에 투자한 사람은 어떻게 될까요?   결국 이들이 피해를 볼 수 밖에 없습니다.   이것이 의도된 흐름이든 아니든 결국 이들의 피해는 과도한 기대 심리를 조장한 것에 따라 발생한 현상이고,   또 누군가의 떠넘김에 의해 피해가 심해진다는 점입니다.       5. 금리 인상 = 구조조정의 신호탄   그런데 금리가 오르면 어떻게 될까요? 금리 2%에서 자금을 계속 구해 생존하는 기업은 금리가 인상되면 자연적으로 구조조정이 시작됩니다.   아직 우리는 구조조정이 제대로 이루어지지 않고 있습니다.   선제적 대응으로 유동성을 풀면서 정부는 구조조정에 박차를 가하겠다고 약속 했습니다.   하지만 많은 사람들의 우려대로  구조조정은 흐지부지한 상태입니다.   당연하지요. 시장의 기능에 따라 퇴출되지 않고, 도대체 누가 판단하여 퇴출여부를 가리겠습니까? 또 사람이 판단한다면 그 사람에게 잘못된 정보를 주면 퇴출도 지연시킬 수 있지 않겠습니까? 그러니 B 등급 받은 건설사가 파산신청하고 하는 것이지요.   그런데.. 어쨋든 구조조정이 미뤄지면서 사람들은 이제 안정되어 가고 있구나 생각하게 됩니다. 당장 망하는 기업이 눈에 안 보이니까요.       하지만 금리가 오르면...  이제 초저금리 때문에 버텼던 한계 기업은  구조조정으로 내몰릴 것입니다.    이는 은행으로 다시 위험이 전가될 것이고,  또 가계의 소득을 불안정하게 만들 것입니다.       주변을 돌아보십시오. 과연 지금 은행은 어떤 행동을 하고 있는가 말입니다.        6. 은행은 이미 연결고리를 끊고 있음.    은행은 이런 상황을 미리 알고 지금부터 대처하고 있습니다.   즉 앞으로는 금리는 오를 수 밖에 없고,  그렇다면 지금부터 선제적으로 준비해야 한다고  부산을 떨고 있습니다.    그 증거가 바로 CD 금리입니다.     왜 CD 금리가 오를까요?   기준금리가 오르는 것은 시간 문제임을 파악한 은행은  유동성 회수에 대비하기 위하여  구조조정의 여파를 완충하기 위하여 먼저 유동성을 충분히 확보하는 것이 필요하다고 생각하고 있는 것입니다.    그런 점에서 CD 발행을 통해  먼저 유동성을 확보하고,  이후에 출구전략을 통해 유동성이 회수되어도  이를 상쇄하고자 하는 행위입니다.   문제는 이렇게 CD를 발행하다보니 CD 금리가 오르게 되는 것입니다.   지금 시장 금리의 상승은  시장 부실이 은행으로 연결되지 않도록,  금리 상승이 은행으로 연결되지 않도록 그 연결선을 끊고 있는 것에 가깝습니다.       게다가 한국의 은행은 가계 대출이 부실화되어도 어떤 식으로든 손해를 최소화하는 방식으로 대출을 하고 있습니다.   미국은 대출이 부실화되면 대출자가 집 열쇠를 그냥 은행에 넘기고 집에서 나오면 부실대출에서 해방됩니다. 그 이후의 문제는 은행이 처리해야 하는 구조입니다.       그렇지만 한국은 그렇지 않습니다. 집 열쇠는 경매로 넘기고 나도 그 이후에 남은 대출금은 대출자가 평생 갚아야 합니다.   게다가 보증인까지 있다면 다 엮어 넣는 것이지요.    여기에 심하면 상속포기 또는 한정승인을 하지 않으면 계속해서 빚까지 상속되어 자녀에 친척까지 괴롭히게 됩니다.     그러니 대출자의 신용을 잘 파악할 필요가 없지요.  은행 자신이 책임질 부분이 적어지니,  무리한 대출이 이루어지고,  대출자야 어떻게 되든 자신의 리스크는 적어지니까요.      결국 은행은 앞으로 경제가 나빠져도 이것의 영향력을 최소화하는 방향으로 지금 연결선을 끊고 있고, 또 이전부터 어느 정도는 끊어놓은 상태입니다.         7. 문제는 가계   이처럼 은행은 자신이 살아갈 공간을 마련하느라 여념이 없고,  기업은 투자에 소극적이고, 금리 인상으로 구조조정 신호탄이 올라갈 가능성이 높고,   자산 시장만 들썩일 뿐 내수는 아직도 바닥임에도 자산 시장이 오른다는 기대감으로 기대감에 의한 물가 상승이 우려되는 상황인데.....   오직 가계만이   가계만이...   경제가 살아난다는 말에  전세가격이 비싸다라는 이유로    무리해서라도 집을 사는 쪽으로 뛰어들고 있습니다.       정말 조심해야 하는데...  정말 조심해야 하는데....       다른 경제 주체는 어떻게 하고 있는지  보지도 않고,     잘못된 투자 환경과 정보로 인해    가계가 잘못된 판단을 내릴 가능성이 높습니다.     그렇다면 반드시 따져보아야 합니다.   첫째, 금리가 높아져도 견딜 수 있는지,   둘째, 구조조정으로 소비가 위축되어도 견딜 수 있는지.. (소비가 위축된다는 것은 내 소득에 변동이 커질 수 있다는 점입니다. )   셋째, 미국의 디플레이션 속도가 다시 빨라지면 견딜 수 있는지...     또 다르게 생각하면, 이런 상황에서 굳이 사겠다고 뛰어드는 것은 과연 바른 판단인지...   살펴보아야 할 것입니다.         8. 불투명한 미래에 가계 등 떠미는 정부   이런 상황을 정부는 모를까요? 아니요. 저는 안다고 봅니다.    얼마전 강만수 장관이  어떤 식으로든 더블딥이 온다고 이야기하였습니다.    저는 이 이야기를 들으면서  상황 인식은 제대로 된 것 같은데... 저 상황 인식에서 왜 가계의 등을 미는지... 정말 괴로웠습니다.      정말 더블딥이 온다고 한다면 부동산에 뛰어드는 가계는 섶을 지고 불길에 뛰어드는 꼴입니다. 그리고 그것을 눈에 선하게 보는 상태일 것입니다.    하지만 다른 정부 관계자는 부동산 과열이 아니라고 이야기하며 가계가 지금 뛰어들어도 되는 시기인양 이야기합니다.   그런데... 그러면서도 금융 규제는 진행합니다. 부동산 과열을 걱정한다면서요.     이게 무슨 내용일까요?     여러분은 정부가 가계를 걱정하고 있다고 생각하십니까?  아니면 은행을 걱정하고 있다고 생각하십니까?   저는 정부가 은행을 걱정하고 있을 뿐 가계는 그렇게 크게 염두에 두고 있다고 생각하지 않습니다.     정부는 부실대출이 은행으로 가는 것을 끊기 위해 금융규제를 마련했지만,  자산 가격은 오르면 좋으니, 가계에는 들어오라는  이중 메시지를 보내고 있는 것은 아닌가 의심스럽습니다.      어차피  카드대란도 가계가 소비하게 하여  대기업과 금융회사를 살려준 것에 가깝습니다.   그러니 국가와 기업과 은행은 살찌고, 서민은 말라버렸다는 자조가 나오지 않습니까?     그런데 제 걱정은    이번에도 마찬가지일 수 있다는 점입니다.    은행은 건전성 생각한다며 금융규제하여 부동산 버블의 피해선을 끊는데 앞장 서면서,  반면 가계는 왜 부동산에 아직 뛰어들 여지가 있다고 이야기할까요?     저는 전형적인 Sucker's Rally...... 로 보입니다.             9. 대마불사와 도덕적 해이     그런데 이런 식으로 가계에게 떠넘기는 방식으로 은행과 기업이 성장하면 어떤 부작용이 생길까요?   전형적인 대마불사와 도덕적 해이입니다.   한국은 가계가 부실해도 중소기업이 잘 안되도 수치상 경제에 큰 영향이 없습니다.   수출 대기업, 건설업, 금융만 잘 되면 경제지표도, 주식도, 그럭저럭 나옵니다.     그러니 정부는 가계보다는 수출 대기업과 건설업, 금융을 챙기게 되겠지요. 숫자라도 좋게 나오면 할 말이 있으니까요.     문제는 이렇게 가계의 소비를 부추겨 또는 용인, 방관하여 이를 통해 수출 대기업과 건설업, 금융을 지원할수록 규모가 커지면서 도덕적 해이가 방대해 진다는 점입니다.   어떻게 해도 살려주는데, 굳이 열심히 할 필요가 없어지는 것이지요.   이는 규모는 커지지만 경쟁력이 떨어지는 것입니다.     하지만 이렇게 해서 위기가 발생하면 한국 경제에 미치는 영향을 생각해 또 살려줄 것이 뻔하니... 주먹구구식으로 마구잡이로 운영하는 것입니다.       IMF 때 구제금융을 받고 공기업에 가까워진 은행들은 여전이 이번 위기에 휘청거렸지만,   IMF 이후 민간으로 운영이 완전히 바뀐 은행들은 그 이후에 차곡차곡 안정감 있게 규모를 늘림으로써 이번 위기에 전혀 휘청거림이 없었음을 보더라도   한국 내 도덕적 해이와 대마불사가 얼마나 만연해 있는지 알 수 있습니다.       도덕적 해이와 대마불사가 아무리 만연해도 도대체 언제까지 가계가 모든 부실을 떠안을 수 있겠습니까? 받아줄 수 있겠습니까?     아무리 상대가 약하고, 쉽게 다룰 수 있다 해도... 막다른 곳으로 너무 몰면 안되는 법입니다.     저는 가계가 좀 더 지혜롭게 생각했으면 좋겠습니다. 이제는 더이상 도덕적 해이와 대마불사의 부실을 떠안는 존재가 되지 않았으면 좋겠습니다.   우리 그동안 많이 묵었다 아닙니까?         PS. 오늘 글은 너무 깁니다. 하지만 오늘은 하고 부동산으로 하고 싶었던 이야기들을 그냥 에세이(?) 쓰듯 편하게 써보았습니다.   중구난방인 것 같은데... 그래도 속은 편하네요.... 355 4 양원석님의 다른글보기