케네디언-은마아파트 용적률 300% 적용해도 사업성 없다 [30]

 

 

 

 

 

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은마아파트 용적률 300% 적용해도 사업성 없다 [30]

케네디언 batt****

• 번호 896991 | 10.03.04 11:38
• 조회 8496

은마아파트 안전진단 결과 '조건부 허용' 방침이 났다고 합니다. 그래서 일부 언론에서는 은마아파트발 재건축 집값 상승을 기대(?)하는 기사가 나오기도 했습니다. 하지만 안전진단을 사실상 통과했다고 해도 이미 은마아파트의 경우 '폭탄돌리기' 국면이라는 사실에는 변함이 없습니다.

 

우리 연구소는 지난해 하반기에 은마아파트에 대한 사업성 분석을 한 바 있습니다. 그 결과 현재 은마아파트 용적률을 최대인 300%까지 올리는 등 최상의 시나리오 하에서도 사업성이 없다는 결론을 내렸습니다. 예상 가능한 최상의 조건에서도 현재 은마아파트의 기대수익률은 1.1%로 은행 이자율보다 더 낮은 것으로 나타났습니다. 즉, 투자 관점에서도 은마아파트에 투자하느니 은행에 그 돈을 넣어놓고 이자 수익을 얻는 것이 훨씬 더 유리하다는 것입니다. 분석한 내용의 일부를 소개하니 참고하시기 바랍니다. 참고로, 최상의 시나리오가 아닌 경우에는 기대수익률은 훨씬 더 떨어지게 됩니다. 예를 들어, 용적률을 270%로 낮추면 기대수익률은 -7.5%로 떨어집니다.

 

이미 은마아파트 가격은 도저히 사업성이 없을 정도로 너무 터무니없이 올라 있습니다. 일반인들은 이처럼 사업성 분석을 하지 못하고, 일부 언론의 선동보도나 부동산 투기 선동가들의 부추김에 현혹돼 뛰어들 수 있습니다. 하지만 은마아파트는 이미 그 물건을 받아줄 더 큰 바보(bigger fool)가 나타나지 않는 한 도저히 수지가 맞지 않는 '폭탄'이라고 할 수 있습니다. 또한 일부의 투기 선동에 의해 집값이 오른다 해도 집값이 오르면 오를수록 사업성은 점점 떨어지는 딜레마에 봉착해 있다고 할 수 있습니다. 따라서 일부 언론의 선동보도에 혹해 무분별하게 투기에 가담해 폭탄을 떠안는 일이 없기를 바랍니다. 아래 도표와 분석 내용 일부를 참고하시기 바랍니다.

 

 

      

  (주) KSERI 경제보고서 "최근의 서울 강남지역 부동산시장 동향분석"(2009.7.29)

 

 

은마아파트의 사업성은 사실상 없는 것으로 분석됨

 

     - 구체적으로, 은마아파트 전체로 재건축사업의 투자수익률이 1.1%에 불과해 은행 정기예금 이자율(5%로 가정)보다 훨씬 낮기 때문임.

 

     - 은마아파트 입주자는 재건축을 하느니 차라리 지금의 가격으로 아파트를 매각하여 은행 정기예금에 넣어두는 것이 더 수익성이 높다고 할 수 있음

 

     - 뿐만 아니라 평형별 입주자간의 수익률이 서로 달라 이해상충이 발생하고 있으며 이를 조정할 방법이 사실상 없다는 점에서 재건축이 불가능에 가까움. 즉 기존의 102m2형 거주자는 재건축 후 106m2형에 입주하게 되는데 투자수익률이 -5.8%로 손해를 보게 되므로 재건축 추진을 반대하게 됨. 반면, 기존의 112m2형 거주자는 재건축 후 143m2형에 입주하게 되는데 투자수익률이 9.7%로  이익이 나므로 재건축 추진을 찬성하게 됨

 

     - 이처럼 거주자간 이해가 서로 상충되어 이를 조정하는 것이 현실적으로 거의 불가능함. 설령 이익이 나는 112m2형 거주자가 자신의 이익 일부를 102m2형 거주자에게 보전을 해준다고 해도 은마아파트 전체로 투자수익률이 1.1%에 불과해 결국에는 둘 다 사업성이 없게 됨

 

 

 

 

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